昆山二手房

八大技巧轻松应对“黑”中介陷阱

【导语】:交易过程中,中介都会要求买方将房款交给中介,再由中介转交给卖方。各城市的办事效率不同,房款在中介手中会停留7天到15天左右。中介以此作为资金周转做别的事情。甚至有中介直接携款潜逃的案例。

  陷阱1:挪用预付款

  交易过程中,中介都会要求买方将房款交给中介,再由中介转交给卖方。各城市的办事效率不同,房款在中介手中会停留7天到15天左右。中介以此作为资金周转做别的事情。甚至有中介直接携款潜逃的案例。

  对策:买卖双方交易,除了约定好的中介费以外,最好不要让中介“碰钱”,一些城市的房管局对此有明确的规定。无论中介怎样花言巧语,也不要让大笔房款落入中介公司手中。

  陷阱2:暗地吃“差价”

  编造种种借口,阻止买卖双方见面,中介公司“吃差价”已经是一些不法房产中介公开的秘密。

  对策:打破中介公司的“垄断”,一定要经常与原房主见面或沟通,防止中介公司从中搞鬼。

  陷阱3:“阴阳合同”的风险

  在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。

  对策:“阴阳合同”的风险很多,比如现在买主再次转手时,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,在计算营业税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,这样就没有省钱,甚至会多交。其实买主在真正缴纳房产契税时,有关部门还要对该地段的房屋做出评估价格,买主在契税上还是要按这个标准缴税。

  陷阱4:乱收费无明细

  有的二手房中介公司全包价不透明。全包价包括买方所要承担的全部房款、契税和中介的代理费。但中介公司不会明确告知买房人在交易中需要交纳的明细费用,还会从中获得额外好处。

  对策:最初与中介公司接触,就应该问清楚各个收费项目,最好由中介公司开列出详细的明细,写明每项服务的具体金额。要特别提出一些服务项目不可以擅自进行,更不可以擅自提价。也可以在委托书中注明。

  陷阱5:霸王条款

  凡在合同或其他有法律效力的文书中,不谈或淡化自己的义务,片面主张自己的权利的,都可以视为霸王条款。中介公司一般都有制式的合同样本,除了由政府部门指定、下发的必须用的样本外,一般都使用自制的样本,因为里面的条款对他们十分有利。

  对策:要认真推敲合同文本,不能草率地签字,因为一旦发生纠纷,这些具有法律效力的文书,会对购房者十分不利。如果购房者不同意合同条款,可与中介公司签订附加协议。同时要注意中介公司有可能不得以用了政府指定的合同样本,但一些对购房者有利的条款却不让你填写,或有意说那些条款不重要。如果能够带上一个懂法律的朋友,去中介公司签订服务协议,就再理想不过了。

  陷阱6:发布虚假信息

  一些中介为增加客户量,故意发布一些条件很诱人的虚假信息来吸引购房者,例如谎报房龄、篡改楼层、乱划房型图、发假的报纸广告等。他们把购房者骗来后,马上签订服务协议、交信息费或委托费,然后再找借口说好房子已经出售了,以达到霸占委托费的目的。

  对策:购房者可向正规中介咨询,正规中介公司都比较了解市场行情,可准确估算出房屋的价格;还可以向有过二手房购买经验的人讨教。切不可贪图小利,给一些违规中介以可乘之机。

  陷阱7:现金收房

  一些不法中介为了获得房源和非法收益,利用自己的业务优势设计各种陷阱。其中,针对多数卖房者缺乏专业经验、急于将手中房屋套现的心理,通过“现金收房”等形式吸引不知情的业主,低价买进,将房源垄断在自己手中,然后加价出售,从中牟取差价。

  对策:一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱一手交房快速交易,切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事,仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖;二是买卖双方一定要见面,并正式签订《房屋买卖合同》。三是不让黑心中介有机可乘。对于心急用钱和图省事的业主,不要听信黑心中介的蛊惑来选择“现金收购”的卖房方式。

  陷阱8:产权过户

  购房者可能认为,只要自己一手交钱一手交“货”,房子就一定是自己的。在正式过户之前,产权仍然归属卖方,并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易,让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款,产权却无法过户,事后又推卸责任,购房者有可能陷入“钱房两空”的境地。

  对策:可以事先约定好,在正式过户之前先给卖方小部分费用,正式过户后,再给对方房款的其余部分。如果卖方不同意,可以将房款交由银行托管,约定只有凭双方签字才可以支取。总之要“不见兔子不撒鹰”。

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